Chậm trễ trong cải tạo chung cư cũ: Cách nào gỡ khó?

Nhà đầu tư không mặn mà

Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có hơn 600 nhà chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm. Việc cải tạo, nâng cấp các khu chung cư đã được đặt ra từ lâu. Thế nhưng, 10 năm qua số nhà chung cư đã được cải tạo, sửa chữa vẫn chưa chạm mốc 20 (dưới 3%).

Thậm chí, nhiều nhà chung cư cũ xuống cấp ở mức độ đặc biệt nguy hiểm, người dân đã được vận động di dời khẩn cấp để bảo đảm an toàn tính mạng, tài sản. Có nhiều nguyên nhân khiến công tác cải tạo, xây dựng chung cư cũ chậm chạp, trong đó trở ngại lớn nhất vẫn là các quy định, chính sách chưa khuyến khích nhà đầu tư, vì thế nhà đầu tư không mặn mà.

Thực tế, để cải tạo, xây dựng lại số lượng lớn chung cư cũ đang hư hỏng, xuống cấp hiện nay, ngân sách nhà nước không “kham nổi”. Do đó, lâu nay ngành chức năng vẫn phải huy động nguồn lực xã hội, kêu gọi các doanh nghiệp tham gia. Tại Hà Nội, đại diện Sở Xây dựng cho biết, trong 28 chung cư cũ mà thành phố mời gọi doanh nghiệp cải tạo và xây dựng mới đã có 18 nhà đầu tư đăng ký tham gia. Tuy nhiên, lợi ích của doanh nghiệp và một số quy định chính sách đang “vênh” nhau khiến nhiều nhà đầu tư vẫn đắn đo.

Cụ thể, theo Nghị định 101/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và các quy định hiện hành, việc khống chế chiều cao cũng như yêu cầu phải giữ quy mô dân số đang có là một trong những trở ngại lớn nhất. Thực tế, các chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội tập trung chủ yếu ở các quận: Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng. Đây lại là những quận có mật độ dân số đông, thậm chí cao gấp đôi so với quy hoạch dân số được phê duyệt.

Ông Trần Văn Can - Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 5 chia sẻ: “Đó là trở ngại chính khiến các nhà đầu tư không mấy mặn mà. Nếu không tăng mật độ dân cư và hệ số sử dụng đất lên, nhà đầu tư rất khó thu hồi vốn...”.

Được biết, để bù đắp được vốn đã bỏ ra và có lãi, việc đầu tư phải thỏa mãn 2 điều kiện: Thứ nhất, tòa nhà xây dựng mới phải có tổng diện tích xây dựng gấp tối thiểu 3 lần diện tích của các tòa nhà chung cư cũ, tương đương với chiều cao mới phải đạt từ 15 tầng đến 18 tầng. Nhưng, điều này lại vi phạm quy định khống chế quy hoạch chiều cao xây dựng của khu vực trung tâm. Thứ hai, nhà đầu tư được sử dụng toàn bộ diện tích mặt bằng tầng 1 vào kinh doanh thương mại.

Song, điều này gặp phải phản kháng của những hộ ở tầng 1 sống bằng hoạt động kinh doanh tại chỗ. Chính sự bất cập này đang khiến một số doanh nghiệp chỉ lựa chọn tòa nhà chung cư cũ có vị trí đắc địa để khắc phục được 2 ràng buộc nêu trên.

Cần gỡ “nút thắt”

Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam cho biết, để công tác cải tạo chung cư cũ có hiệu quả hơn, cần coi cải tạo chung cư cũ là một dạng nhà ở xã hội và Nhà nước phải đóng vai trò chủ đạo. Các cấp có thẩm quyền cũng cần đổi mới cơ chế chính sách với những giải pháp quyết liệt và đồng bộ.

Hà Nội chiếm khoảng 60% trong tổng số hơn 2.500 nhà chung cư cũ của cả nước. Tuy nhiên, đến nay mới chỉ có 1% trong số này đã được xây dựng lại. Bên cạnh khống chế về chiều cao, mật độ, thì cơ chế cho người dân lựa chọn chủ đầu tư và quy định nhà đầu tư phải thỏa thuận được với các chủ sở hữu nhà mới được Nhà nước chấp thuận chủ trương đầu tư dự án; rồi những trở ngại về công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư cũng đang là những “nút thắt” cần tháo gỡ trong quá trình thực hiện.

Để thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn, mới đây UBND TP Hà Nội đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép thành phố lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ phù hợp quy hoạch chung xây dựng Thủ đô và quy hoạch phân khu đô thị trước khi phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn.

Trong đó, cho phép nghiên cứu về tầng cao, quy mô dân số phù hợp với hiện trạng dân số và bảo đảm khả thi khi thực hiện. Bên cạnh đó, căn cứ kế hoạch cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ, cho phép UBND thành phố lập và phê duyệt danh mục các khu chung cư cũ phải cải tạo, xây dựng lại hàng năm.

UBND thành phố cũng kiến nghị được tổ chức lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án. Các hộ dân có thể đề xuất, giới thiệu các chủ đầu tư tham gia đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, thay cho việc các hộ dân lựa chọn chủ đầu tư, báo cáo UBND thành phố chấp thuận như quy định tại Nghị định 101/2015/NĐ-CP.

Đồng thời, cho phép thành phố ban hành quyết định thu hồi đất theo quy định tại Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14-1-2013 của Chính phủ quy định cụ thể các hoạt động liên quan đến việc đầu tư phát triển đô thị; Luật Đất đai 2013 (sửa đổi) và các Nghị định 43/2014/NĐ-CP trong việc thu hồi các căn hộ đối với từng hộ gia đình, cá nhân.