Cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội: Tìm cách "gỡ vướng"

"Dậm chân tại chỗ"

Dự án cải tạo khu chung cư cũ L1, L2 - 93 Láng Hạ, quận Đống Đa được thực hiện từ năm 2008, đã 10 năm trôi qua, nhưng đến nay dự án vẫn chưa xong khâu giải phóng mặt bằng vì còn một hộ dân ở tầng 1 chưa đồng thuận với phương án bồi thường, hỗ trợ.

Ông Dương Văn Mậu - Phó Tổng Giám đốc Tổng công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex), Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Bất động sản Vinaconex - Chủ đầu tư dự án cho biết, sự chậm trễ này khiến doanh nghiệp bị thiệt hại lớn vì mỗi tháng phải trả 700 triệu đồng tiền hỗ trợ tạm cư cho các hộ đã di chuyển và hơn 100 hộ dân đang tạm cư cũng bị “vạ lây”. Người dân rất mong mỏi dự án nhanh triển khai để sớm được về an cư.

Không riêng dự án nêu trên bị “mắc kẹt”, nhiều dự án cải tạo, xây mới chung cư cũ trên địa bàn thành phố cũng đang rơi vào tình cảnh khó khăn. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố hiện có 1.579 tòa chung cư cũ xây dựng trong giai đoạn 1960-1992. Đa số chung cư này đã hết niên hạn sử dụng và phân bố chủ yếu tại 4 quận nội thành cũ, thuộc khu vực hạn chế phát triển. Qua đánh giá, xếp loại, thành phố đã lên kế hoạch cải tạo, xây mới nhiều chung cư cũ, nhưng tiến độ rất chậm do nhiều vướng mắc.

Vướng mắc đầu tiên là công tác giải phóng mặt bằng. Ông Dương Văn Mậu phân tích: Khoản 3, Điều 110, Luật Nhà ở quy định phải được tất cả chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới. Tuy nhiên, yêu cầu này rất khó thực hiện và chủ yếu vẫn vướng mắc ở các hộ sống tại tầng 1, bởi họ đòi hỏi quyền lợi cao hơn và có nhiều diện tích lấn chiếm. Vì vậy, nhiều khi chỉ vì một hộ không đồng ý mà khiến cả dự án đình trệ.

Thêm vào đó, còn không ít chính sách, quy định của pháp luật đang là rào cản lớn khiến việc cải tạo chung cư cũ gần như “dậm chân tại chỗ”. Điển hình như Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội, Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng quy định: Hạn chế tăng chiều cao, giảm mật độ dân số... tại khu vực nội đô (4 quận nội thành cũ).

Trong khi đó, 2/3 chung cư cũ trên địa bàn lại tập trung chủ yếu tại khu vực này. “Để doanh nghiệp tham gia đầu tư, cải tạo, cần tính toán đến yếu tố lợi nhuận cho họ. Những quy định nêu trên rất khó gọi nhà đầu tư” - ông Lê Văn Dục, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội chia sẻ.

Ngoài ra, trình tự thực hiện dự án theo Nghị định 101/ 2015/NĐ-CP (ngày 20-10-2015) của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũng không khả thi. Do quy hoạch chi tiết chưa được duyệt thì chưa có cơ sở xác định các chỉ tiêu quy hoạch, doanh nghiệp chưa tính toán được hiệu quả đầu tư...

Nhiều đề xuất mang tính chủ động

Để cải tạo, xây dựng lại số lượng lớn chung cư cũ hư hỏng, xuống cấp, hiện ngân sách nhà nước không kham nổi. Do đó, thành phố đang huy động nguồn lực xã hội từ các doanh nghiệp. Nhìn lại quá trình cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội cho thấy, đến nay mới có 14 chung cư cũ xuống cấp nguy hiểm được cải tạo, xây mới và đưa vào sử dụng.

Song, đa số đều là các chung cư đơn lẻ; chủ đầu tư chủ yếu “nhắm” đến các khu vực có vị trí “đắc địa” như: Chung cư D2 Giảng Võ (đường Giảng Võ), B4, B7, B9 và B14 Kim Liên (phố Phạm Ngọc Thạch),...

Tránh tình trạng “xôi đỗ”, cũng như yêu cầu tái thiết cho toàn khu, từ cuối năm 2016, UBND thành phố đã giao 19 doanh nghiệp nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết 1/500 để cải tạo các khu chung cư cũ. Đến nay, đã có khu tập thể Nguyễn Công Trứ được UBND thành phố phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; 1 khu chung cư cũ được chấp thuận tổng mặt bằng và phương án kiến trúc, 3 khu đang triển khai theo nhiệm vụ quy hoạch đã được phê duyệt và đã cơ bản hoàn chỉnh đồ án quy hoạch, 16 khu chung cư cũ đã được các nhà đầu tư triển khai lập ý tưởng quy hoạch...

Đề xuất giải pháp “gỡ vướng”, tại buổi làm việc với Bộ Xây dựng mới đây, UBND TP Hà Nội đã kiến nghị Bộ Xây dựng thống nhất chủ trương, phối hợp với thành phố đề xuất với trung ương cho phép thành phố nghiên cứu, ban hành cơ chế đặc thù. Đó là, kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu, dự thảo sửa đổi quy định theo hướng cụ thể tỷ lệ kết quả lấy ý kiến cộng đồng dân cư và đề xuất khoảng ≥ 70% đồng ý là đủ điều kiện lập quy hoạch dự án. Đồng thời, bổ sung chế tài được cưỡng chế với các chủ sở hữu còn lại không đồng ý phá dỡ.

Thành phố cũng kiến nghị Bộ Xây dựng đề xuất Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, cho phép thực hiện thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết của dự án trước khi thực hiện thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án và chấp thuận phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư làm cơ sở thực hiện.

Bên cạnh đó, thành phố cũng kiến nghị Bộ Xây dựng đề xuất Thủ tướng cho phép UBND thành phố được chủ động quyết định việc điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch về dân số, tầng cao công trình trong khu vực nội đô, bảo đảm phù hợp với thực tế của từng dự án, khả năng đáp ứng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ở khu vực. Đồng thời, kiến nghị cho phép được chỉ định nhà đầu tư có đủ năng lực làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ theo hình thức xã hội hóa.