Ngă tư Phạm Hùng - Trần Duy Hưng, HN

Theo dự báo của CB Richad Ellis, thị trường văn pḥng và cửa hàng bán lẻ vẫn không đủ cung trên cả nước v́ thế giá thuê dự báo sẽ tiếp tục tăng và các công ty buộc phải xem xét đến các giải pháp khác như là phát triển ra phía ngoài khu vực trung tâm nhằm chiếm giữ vị trí. Thị trường căn hộ cho thuê năm 2007 bị hạn chế về nguồn cung và trong năm 2008 sẽ không có ǵ khác biệt, điều này gây ra sự thiếu hụt cho thị trường căn hộ chi phối thị trường mua để cho thuê (các nhà đầu tư tư nhân mua căn hộ với mục đích cho người nước ngoài thuê lại). Hà Nội sẽ có thêm hai dự án căn hộ cho thuê ra đời vào năm 2008.

Bên cạnh đó, thị trường khách sạn và resort cũng sẽ không có thêm nguồn cung nào ở các thành phố lớn, bởi các nhà đầu tư chỉ chú ư tới các khu vực du lịch như Đà Nẵng / Biển Đông, Phú Quốc, sắp tới là Long Hải, vịnh Hạ Long và Huế.

Thị trường đất công nghiệp là mảng thị trường chiếm tới gần 60% vốn đầu tư nước ngoài, cũng được nhắc đến gần đây. Mảng thị trường này sẽ tiếp tục phát triển hơn nữa với ngày càng nhiều nhà đầu tư đặc biệt là nhà đầu tư Mỹ t́m cách thâm nhập vào thị trường Việt Nam mong tận dụng được lực lượng lao động trẻ có tay nghề cùng với các chính sách ưu đăi từ Chính phủ. Tuy nhiên, ở Việt Nam hiện nay có những bất cập về cơ sở hạ tầng, lănh đạo các cấp trung ương và địa phương đang nỗ lực khắc phục khó khăn này trong năm 2008.

Trong tương lai trước mắt, các dự án tổ hợp đa năng có quy mô lớn sẽ được phát triển tại các khu vực bên ngoài trung tâm thành phố như khu vực quận Tân B́nh (C.T Plaza), quận 11 (Saigon Palace), quận 7 (Phú Mỹ Hưng với 10 ṭa tháp) tại TP. Hồ Chí Minh và khu vực Hồ Tây, Mỹ Đ́nh tại Hà Nội như dự án Keangnam Hanoi Landmark Tower trên đường Phạm Hùng, The Landmark trên đường Liễu Giai, dự án Hanoi Indochina Plaza trên đường Xuân Thủy… Sự phát triển ra bên ngoài trung tâm sẽ trở thành xu hướng chung với việc Hà Nội mở rộng ra phía tây và TP. Hồ Chí Minh mở rộng ra vài hướng phía ngoài. Việc mở rộng này đă giải quyết được khó khăn về việc t́m kiếm những văn pḥng có giá thuê thấp và diện tích lớn. Mặc dù hàng trăm dự án văn pḥng quy mô nhỏ vẫn đang được thi công, các công ty nước ngoài và trong nước có thể vẫn lựa chọn các mặt bằng nhỏ trong các ṭa nhà văn pḥng như vậy để giải quyết một phần nhu cầu thuê diện tích ngay trước mặt nhưng trong tương lai sắp tới lượng cung này vẫn không thể đáp ứng được lượng lớn nhu cầu hiện nay. Bởi nhiều dự án lớn đang được triển khai, loại trừ việc chậm trễ trong công tác thi công, nhu cầu về văn pḥng sẽ được đáp ứng nhưng không phải là trong năm 2008. Điều này có nghĩa là giá thuê sẽ vẫn c̣n tiếp tục tăng.

Giá thuê ở Việt Nam cao nhưng vẫn thấp hơn ở khu vực

Công ty CB Richad Ellis dự đoán rằng giá thuê sẽ dao động trong khoảng 65 – 70 USD/m²/tháng đối với văn pḥng hạng A chưa kể phí dịch vụ và thuế GTGT. Mức giá thuê này được coi là cao tại Việt Nam tuy nhiên vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá thuê tại các ṭa nhà ở các thị trường khác trong khu vực như Hồng Kông (Ṭa nhà IFC có giá thuê 242 USD/m²)  hay Singapore (Ṭa nhà One Raffles Quay có giá thuê 159 USD/m²).

Bên cạnh đó, thị trường bán lẻ tại Việt Nam được dự báo sẽ sớm trở thành một trong những thị trường hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư nước ngoài với lợi thế dân số trẻ và nguồn tiền nhàn rỗi ngày càng tăng. Trong khi những nhà bán lẻ nổi tiếng như Central từ Thái Lan, Carrefour từ Pháp, Takashimaya từ Nhật, và Wal-Mart từ Mỹ đang trong giai đoạn nghiên cứu thị trường th́ Lotte từ Hàn Quốc và Parkson từ Malaysia đă tiến hành hoạt động với rất nhiều dự án trên khắp Việt Nam, tập trung tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Hải Pḥng. Những áp lực trên thị trường bán lẻ đang đẩy giá thuê tăng cao. CB Richard Ellis dự đoán giá thuê bán lẻ trung b́nh trong năm 2008 ở tầng trệt sẽ lên tới 200 USD/m²/tháng. Trong năm 2008, TP. Hồ Chí Minh chỉ có một dự án mới là Saigon Happiness Square ở Quận 1 cùng với các cửa hàng bán lẻ khác ở các quận ngoại thành như Tân B́nh, quận 11, và Saigon Paragon ở Quận 7.

Hanoi Plaza Hotel, đường Trần Duy Hưng, HN

Thị trường Hà Nội sẽ tăng cao về cầu và thiếu nguồn cung. Hiện tại Hà Nội chưa có khu vực mua sắm mới nào; trung tâm mua sắm lớn nhất có 130.000 m² diện tích bán lẻ với giá thuê cao vào khoảng 120 USD/m²/tháng (tính tại thời điểm cuối năm 2007). CB Richard Ellis cho rằng giá thuê c̣n tăng cao nữa ở các khu vực trung tâm trong 2008. Năm 2009, theo cam kết với WTO, các hăng bán lẻ được sở hữu 100% vốn nước ngoài, điều này sẽ càng tạo nên áp lực lớn trên thị trường vốn đă khan hiếm diện tích.

Nhờ tăng trưởng kinh tế, nhiều người nước ngoài sẽ đến sinh sống tại Việt Nam, và v́ thế căn hộ dịch vụ sẽ tăng mạnh. Hà Nội có hai dự án tên tuổi quốc tế là Ascott và Frasers, hai dự án này đều cho ra mắt vào năm 2008 và sẽ góp thêm 463 căn hộ vào thị trường với giá thuê khoảng 30 – 40 USD/m². Trong khi đó sẽ không có dự án mới nào tại TP. Hồ Chí Minh nên giá cả cho các căn hộ trung b́nh sẽ ở mức 40 – 45 USD/m² và các căn hộ diện tích nhỏ hơn sẽ được ưa chuộng. Thị trường mua bán căn hộ không đáp ứng đủ nguồn cung, bắt đầu có các căn hộ dưới dạng mua để cho thuê do các nhà đầu tư lẻ mua các căn hộ với mục đích cho người nước ngoài thuê. Đây là thị trường cung cấp nhà ở cho người nước ngoài nhưng cũng đồng thời thúc đẩy việc mua bán căn hộ. Vốn tăng và giá thuê giữ ở mức cao trở thành một cách làm giàu phổ biến. CB Richad Ellis nhận định Hà Nội là thị trường vẫn c̣n chưa phát triển nhưng có tiềm năng vô cùng to lớn ở mảng thị trường này.

Nhu cầu về căn hộ tăng cao cùng với sự lo ngại và mong muốn kiếm lời, khiến nhiều người trong thời gian qua đổ xô đi mua căn hộ trong điều kiện giá cả tăng cao. Người mua chú ư tới các dự án có chất lượng cao, giá cả hợp lư. Điều này cho thấy, người mua hiện nay không chỉ căn cứ vào giá mà c̣n lưu ư đến các yếu tố như chủ đầu tư, sự phát triển, quá tŕnh triển khai dự án, phân chia mặt bằng và các dịch vụ. Một số nhà đầu tư quốc tế đă chọn cách tiếp cận thị trường bằng cách xây dựng kế hoạch phát triển thành phố hơn là xây dựng các ṭa tháp đơn lẻ, bởi cách này đảm bảo an toàn hơn về chất lượng và mặt bằng. Thị trường căn hộ ở Việt Nam mang lại cơ hội lớn cho các nhà đầu tư, từ Hà Nội, Hải Pḥng tới, Đà Nẵng, Nha Trang và TP. Hồ Chí Minh. Do Chính phủ c̣n tiếp tục xem xét và bổ sung sửa đổi các chính sách như Nghị định 84 và 153 nên thị trường này sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư hơn nữa.

Thị trường khách sạn và resort cũng sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư và các tập đoàn khách sạn quốc tế. Từ năm ngoái tới nay đă có 5 dự án khách sạn năm sao có sự tham gia của chủ đầu tư nước ngoài tại khu vực Mỹ Đ́nh, Hà Nội. TP. Hồ Chí Minh đă có 11 khách sạn năm sao với khoảng 3.611 pḥng và dẫn đầu cả nước trong lĩnh vực khách sạn, và đang tiến hành các dự án cải tạo và dự án mới nhưng chưa dự án nào được hoàn thành trong năm 2008. Một vài khách sạn năm sao nổi bật sẽ được khánh thành vào năm 2009 gồm có Intercontinental trong Asiana Plaza, Times Square và Saigon Happiness Square. Ước tính thành phố lớn nhất Việt Nam này cần khoảng 10.000 pḥng khách sạn trong ṿng 4 năm tới.

Cùng thời gian này, tại các thành phố như Đà Nẵng, Nha Trang, hàng loạt dự án về khách sạn và resort được đầu tư bởi các tập đoàn quốc tế. Riêng ở thành phố Đà Nẵng, theo kết quả  điều tra hiện có đến hơn 10 dự án resort, khách sạn, sân golf và villa cao cấp mà trong đó phần lớn là sự góp mặt của các nhà đầu tư nước ngoài.

Rơ ràng “Vẻ đẹp tiềm ẩn” của Việt Nam đang dần hé mở với các nhà điều hành khách sạn quốc tế. Họ đang t́m kiếm nhiều chiến lược để vào thị trường, mua lại và đổi tên, phát triển, và bắt tay với các nhà đầu tư trong nước. Guoman, Hilton, Omni, Sheraton, InterContinental, Sofitel, Novotel ở Đà Lạt và Novotel ở Phan Thiết tất cả đều đă thay đổi chiến lược. Movenpick mua lại Omni ở TP. Hồ Chí Minh, Guoman ở Hà Nội và Parkroyal mua lại Novotel ở Sài G̣n. Với sự bùng nổ trung tâm đô thị và các địa điểm resort, Việt Nam là địa điểm lư tưởng cho những kỳ nghỉ và thị trường nhà ở bởi các  địa điểm ven biển như Nha Trang, Cam Ranh, Đà Nẵng, Lăng Cô, Côn Đảo và đảo Phú Quốc đều có tiềm năng trở thành thiên đường của Đông Nam Á, như Bali và Phuket.

“Nh́n chung, năm 2007 đă qua và năm 2008 đang tới chứng kiến sự khởi đầu của rất nhiều dự án quan trọng trong cả nước. Trong ṿng 2 – 3 năm tới, khi các dự án này được hoàn thành và đưa vào sử dụng, sẽ xuất hiện những thay đổi lớn trên thị trường BĐS Việt Nam” – ông Marc Townsend khẳng định.

Lan Hương (C̣n tiếp)

> Kỳ II: Thời cơ đầu tư lớn